ITBI Na Arrematação: Como Calcular?

Índice:

Entendendo o Cálculo do ITBI em Leilões de Imóveis

O Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), conhecido também como ITBim ou Imposto de Transmissão, é um tributo municipal que incide sobre a transferência de imóveis.

Em situações de arrematação, seja judicial ou extrajudicial, o cálculo do ITBI tem particularidades que podem resultar em uma economia significativa para o arrematante.

Diferentemente da compra e venda tradicional, o valor do ITBI em arrematações é calculado sobre o valor da arrematação, e não sobre o valor de mercado do imóvel, conforme detalhado nos códigos tributários de cada município. Este detalhe é crucial para entender a base de cálculo e a alíquota aplicada neste contexto.

Valor Venal, Base de Cálculo e Alíquota: Conceitos Fundamentais

O valor venal é um termo técnico que se refere à avaliação do imóvel para fins de cálculo de impostos. Este valor serve como base para a determinação do ITBI e é importante distinguir que o valor venal para fins de ITBI não é o mesmo que o utilizado para o cálculo do IPTU.

A base de cálculo do imposto representa a grandeza econômica do imóvel, expressa em moeda. Já a alíquota, que é um percentual definido por lei municipal, incide sobre esta base de cálculo. A alíquota do ITBI varia entre 2% e 5% do valor venal, dependendo da legislação de cada município.

ITBI em Leilões Judiciais e Extrajudiciais: Semelhanças e Diferenças

Nos leilões judiciais, o valor do ITBI é tradicionalmente calculado com base no valor pelo qual o imóvel foi arrematado. Essa prática vem sendo cada vez mais adotada também nos leilões extrajudiciais, embora ainda exista resistência em alguns municípios.

A modalidade extrajudicial, regulada pela lei 9514/97 (lei de alienação fiduciária), ocorre quando uma instituição financeira leva um imóvel a leilão devido ao não pagamento de financiamento por parte do proprietário.

Apesar de a transferência de propriedade em leilões extrajudiciais geralmente ocorrer através de escritura pública, alguns municípios tendem a calcular o ITBI com base no valor venal próprio, desconsiderando o valor pago no leilão.

No entanto, decisões judiciais e entendimentos jurídicos recentes, como o do Superior Tribunal de Justiça (STJ), têm reconhecido a validade de calcular o ITBI com base no valor efetivamente pago no leilão, tanto em arrematações judiciais quanto extrajudiciais.

A Busca pela Justiça Fiscal na Arrematação

A argumentação para calcular o ITBI sobre o valor da arrematação é fortalecida pela similaridade jurídica entre os leilões judiciais e extrajudiciais, envolvendo a figura do leiloeiro, a dinâmica do leilão e a publicidade do processo.

Portanto, ao lidar com o ITBI em arrematações extrajudiciais, é crucial fornecer evidências robustas de que a aquisição ocorreu por meio de leilão, para influenciar o cálculo do imposto de forma favorável.

Caso o município não aceite o cálculo do ITBI com base no valor de arrematação, o arrematante pode recorrer à justiça. O STJ, por meio de julgamentos como o do REsp 1.805.862 SP, consolidou o entendimento de que o valor venal para o cálculo do ITBI em arrematações deve ser aquele constante no auto de arrematação, reforçando a justiça fiscal e reconhecendo a realidade econômica das transações.